Ihrer Gesellschaft eine Immobilie vermieten, warum nicht?
Es gibt verschiedene Methoden, Geld aus Ihrer Gesellschaft herauszuholen. Selbstverständlich werden Sie sich selbst einen Lohn auszahlen. Daneben kann die Gesellschaft Dividenden ausschütten. Aber haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, eine Immobilie aus Ihrem Eigentum an Ihre Gesellschaft zu vermieten.
Immobilieneinkünfte werden weniger stark versteuert
Indem Sie Ihrer Gesellschaft eine Immobile vermieten, können Sie auf eine steuergünstige Weise Geld aus Ihrer Gesellschaft holen. Die Miete, die Sie erhalten, ist schließlich ein Immobilieneinkommen, das niedriger als ein Berufseinkommen versteuert wird. Wenn Sie einer Gesellschaft eine Immobilie vermieten, entspricht das Immobilieneinkommen dem vollständigen Mietpreis + den Mietvorteilen. Sie dürfen allerdings pauschal 40 % Kosten abziehen. Von den Bezügen, die Sie als Unternehmensleiter erhalten, können Sie nur 3 % der Kosten pauschal absetzen. Um denselben Nettobetrag übrigzubehalten, müssen Sie sich also einen Lohn auszahlen, der höher als die Miete ist.
Außerdem zählt dieses Immobilieneinkommen bei der Berechnung des von Ihnen zu zahlenden Sozialversicherungsbeitrags nicht mit.
Aber: „Miete“ kann „Lohn“ werden
Das Finanzamt sieht es natürlich nicht gerne, dass jeder Unternehmer einer Gesellschaft nur einen geringen Lohn entnimmt und den Rest mit Mieteinnahmen ergänzt.
Deshalb wurde eine Klausel eingeführt, auf deren Grundlage die Miete, die ein Unternehmer erhält, trotzdem als Lohn versteuert werden kann. Der Steuergesetzgeber hat eine Formel zur Berechnung des Höchstbetrags (Höchstmiete, die man verlangen kann) entwickelt. Alles, was der Unternehmer über diesen Betrag hinaus als Miete erhält, wird als Lohn „requalifiziert“. Diese Regelung gilt nur für die sogenannten Betriebsleiter der ersten Kategorie: Verwaltungsratsmitglieder, Geschäftsführer, Abwickler und ähnliche Funktionen. Betriebsleiter der zweiten Kategorie (Personen, die eine leitende Funktion kommerzieller, technischer oder finanzieller Art bekleiden) sind davon nicht betroffen. Es handelt sich darüber hinaus nur um gebaute Immobilien, die vermietet werden, und nicht um Gelände und Grundstücke.
Die Formel lautet folgendermaßen:
Revalorisiertes Katastereinkommen des Gebäudes × 5/3
Das Katastereinkommen (KI) ist ein Begriff, der häufig bei der Ermittlung Ihrer Immobilieneinkünfte angewandt wird: Es handelt sich dabei um den (fiktiven) pauschal geschätzten Nettomietertrag, m. a. W. den Mietpreis, den Sie normalerweise für die Immobilie erhalten könnten.
Dieses KI wird revalorisiert, d. h. der feststehende Betrag des KI wird mit einem sich jährlich ändernden Koeffizienten multipliziert (für das Veranlagungsjahr 2013: 4,10).
Beispiel
Ein Unternehmer vermietet seiner Gesellschaft im Laufe des Jahres 2012 (Veranlagungsjahr 2013) ein Gebäude mit einem KI in Höhe von 4.000 Euro zu einem monatlichen Mietpreis in Höhe von 1.500 Euro.
Der jährliche Mietpreis beträgt also 1.500 × 12 = 18.000 Euro.
Auf der Grundlage des KI kann der übertriebene Mietpreis berechnet werden.
Revalorisiertes KI × 5/3 = 4.000 × 4,10 × 5/3 = 26.466,66 Euro.
Der Höchstbetrag wurde hier nicht überschritten.
Angenommen, der Betriebsleiter verlangt für dasselbe Gebäude eine Monatsmiete in Höhe von 3.000 Euro. In diesem Fall beträgt die Jahresmiete 36.000 Euro. Der Höchstbetrag (26.466,66 Euro) wird allerdings deutlich überschritten. Die Differenz 36.000 - 26.466,66 = 9.533,34 Euro. Dieser Differenzbetrag wird als Lohn versteuert, während die 26.466,66 Euro als Immobilieneinkünfte versteuert werden.
Umgehen der „Requalifikation“
Vor allem in der Vergangenheit versuchten einige Unternehmer, dieser Umwandlung in Lohn zu entgehen, indem Sie eine Miet- und Untervermietungskonstruktion einrichteten. Diese funktionierte wie folgt: Betriebsleiter A vermietet sein Gebäude für 10.000 Euro seinem Bruder B, der es sofort an Gesellschaft C (von welcher A Geschäftsführer ist) für 10.100 Euro weitervermietet. Es besteht keine Gefahr einer „Requalifikation“, denn A vermietet selbst nicht an seine Gesellschaft, sondern an einen „Dritten“ (Sie merken, dass dies wie im Beispiel (Bruder), meistens ein Familienmitglied von A ist).
Diese Konstruktion wird vom Finanzamt meistens auf der Grundlage der allgemeinen Bestimmungen zur Missbrauchsbekämpfung abgelehnt und in eine direkte Miete von A an C umgewandelt. Es ist immerhin ziemlich deutlich, dass B auf künstliche Weise an den Verrichtungen beteiligt ist. Es ist also besser, sich nicht auf derartige Konstruktionen einzulassen.