Neues Miteigentumgesetz: Frist für Satzungsänderung bis zum 1. September 2013

Am 1. September 2010 ist das neue Miteigentum- oder Apartmentgesetz in Kraft getreten. Dieses Gesetz macht die Regeln für Eigentümer, Mieter und private und gewerbliche Verwalter bzw. Syndizi moderner und transparenter. Der Syndikus erhält jetzt eine zusätzliche Frist, um die angepasste Version der Satzung der Hauptversammlung vorzulegen.

Das neue Miteigentum- oder Apartmentgesetz (Gesetz vom 2. Juni 2010, BS 28. Juni 2010) gilt für alle Miteigentümer in Belgien, ohne Rücksicht auf den Typ der Immobilie oder Bewohnung. Schätzungsweise 1 200 000 Eigentümer fallen unter den Geltungsbereich des Gesetzes. Wir fassen die Neuerungen noch einmal zusammen.

Hauptversammlung

Sehr viele Regeln aus dem Gesellschaftsrecht werden auf der Hauptversammlung verabschiedet.
Jedes Jahr müssen die Miteigentümer mindestens eine Hauptversammlung innerhalb einer festen Zeitspanne (z. B. immer zwischen dem 1. und 15. Mai) abhalten. Außerdem muss eine Hauptversammlung einberufen werden, wenn im Interesse des Miteigentums dringende Entscheidungen gefällt werden müssen.
Die Hauptversammlung wird künftig von einem Miteigentümer (und nicht mehr vom Syndikus) geleitet.
Die Regel, dass einer oder mehrere Miteigentümer, die über mindestens ein Fünftel der Anteile an den gemeinsamen Eigentümern verfügen, die Hauptversammlung einberufen können, bleibt bestehen. Aber der Antrag muss jetzt per Einschreiben an den Syndikus gerichtet werden. Leistet dieser diesem Antrag innerhalb von 30 Tagen keine Folge, können die Miteigentümer selbst die Hauptversammlung einberufen.
Alle Miteigentümer können jetzt auch Punkte auf die Tagesordnung setzen.
Um rechtsgültig zu beraten, muss zu Beginn der Versammlung im Prinzip mehr als die Hälfte der Miteigentümer anwesend oder vertreten sein. Und sie müssen mindestens die Hälfte der Anteile an den gemeinsamen Eigentümern besitzen. Neu ist, dass jetzt auch rechtsgültig entschieden werden kann, wenn die zu Beginn der Versammlung anwesenden oder vertretenden Miteigentümer, ohne Rücksicht darauf, wie viele von ihnen anwesend sind, zusammen mehr als drei Viertel der Anteile an den gemeinsamen Eigentümern besitzen. Wenn keine dieser beiden Quoten erreicht wird, wird eine zweite Versammlung einberufen, auf welcher die Anzahl der anwesenden Mitglieder und ihrer Anteile am Miteigentum keine Bedeutung mehr hat.
Beschlüsse werden im Prinzip mit absoluter Mehrheit gefasst. Diese Mehrheit wird bei der Abstimmung berechnet. Enthaltungen, Blanko- und ungültige Stimmen werden nicht als abgegebene Stimmen betrachtet. In manchen Fällen ist eine qualifizierte Mehrheit notwendig. Diese Fälle werden näher erläutert.
Die Vollmachtregelung ist angepasst worden. Im Prinzip darf niemand mehr als drei Vollmachten (oder höchstens 10 % der Stimmrechte) akzeptieren.

Syndikus

Das Amt des Syndikus endet nach drei Jahren (früher nach fünf Jahren) und wird in einem schriftlichen Vertrag aufgenommen. Sein Mandat kann allerdings verlängert werden. Darüber entscheidet die Hauptversammlung (also keine stillschweigende Verlängerung mehr).

Neue Gremien

Bei größeren Vereinen mit zwanzig oder mehr Parzellen ist die Bildung von "Teilvereinigungen“ möglich (z. B. bei einer Gebäudegruppe mit eigenen Eingängen sogar pro Gebäude). Für jeden Teilverein werden in diesem Fall eine Basisakte und ein Miteigentumsreglement aufgesetzt. Teilvereine können eigene Versammlungen veranstalten.

Jedes Miteigentum an 20 oder mehr Parzellen (Garagen und Parkplätze nicht mitgezählt) ist verpflichtet, einen "Miteigentumsrat“ zu gründen. Dieser Rat ersetzt den Verwaltungsrat und kontrolliert den Syndikus. Der Rat kann von der Hauptversammlung auch andere Aufträge erhalten.

Jedes Miteigentum muss jährlich einen "Aufsichtsrat" ernennen, der entweder Miteigentümer ist oder nicht. Er kontrolliert die Rechnungen und die Buchhaltung des Syndikus.

Wichtige Folgen für die Versicherung

Der Syndikus, auch der ehrenamtliche, muss eine Haftpflichtversicherung abschließen, welche die Ausübung seines Auftrags deckt. Jeder Syndikus muss also seine vertragliche und außervertragliche Haftung versichern. Ein interner Syndikus (Miteigentümer) muss diese Versicherung auf Kosten der Vereinigung der Miteigentümer abschließen.

13. September 2013

Der Syndikus hatte ein Jahr Zeit (bis zum 1. September 2011), um eine angepasste Version der Basisakte, des Miteigentumsreglements und der Hausordnung durch die Hauptversammlung verabschieden zu lassen. Aber weil sehr viele Syndizi, und vor allem diejenigen, die für viele Gebäude zuständig sind, die neuen Dokumente nicht innerhalb eines Jahres anpassen können, ist diese Frist verlängert worden. Das bedeutet, dass der Syndikus jetzt bis zum 1. September 2013 fertig sein muss (Gesetz vom 13. August 2011, BS 28. August 2011).