Nouvelle loi relative à la copropriété : plus de clarté

La Belgique compte environ 1,2 million d'appartements. La loi relative à la copropriété qui était d'application depuis 1994 présentait tellement de manquements qu'elle a été modifiée en profondeur. Une des nouveautés les plus marquantes est la redéfinition des responsabilités du syndic, ainsi que son obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.

Environ un tiers de la population belge vit dans un immeuble à appartements. Tous ces propriétaires et locataires partagent un certain nombre de locaux communs. A l'instar de la répartition des charges, la gestion de ces locaux suscitait souvent mécontentement, méfiance et discussions. La nouvelle loi vise à remédier à ces problèmes. Voici une énumération de quelques modifications importantes.

Assemblée générale

Une assemblée générale doit être tenue au moins une fois par an, chaque fois au cours de la même période de 15 jours (par exemple toujours entre le 1er et le 15 octobre). L'élément nouveau est qu'elle doit être présidée par un copropriétaire et que le système des procurations vierges est supprimé. En outre, on relève comme autre élément majeur que les votes nuls et blancs et les abstentions ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Conseil de copropriété

Le comité de gérance s'appelle désormais ‘conseil de copropriété'. Il se compose de copropriétaires qui veillent à la bonne exécution des missions du syndic et qui font rapport à ce sujet tous les six mois. Ce conseil est obligatoire lorsque le bâtiment compte 20 appartements ou plus. S'il y en a moins, les copropriétaires peuvent décider librement de le créer ou non.

Associations partielles

Il est désormais possible de créer des associations partielles par immeuble pour un groupe d'immeubles, ou par élément d'immeuble s'il existe une séparation physique claire entre les éléments (par exemple des magasins au rez-de-chaussée et des appartements aux étages). Ces associations partielles étaient déjà possibles par le passé. Elles jouissent désormais d'un droit d'existence propre valable, de même que de droits d'action propres si elles possèdent également la personnalité juridique. A cet effet, l'indivision principale doit se composer d'au moins 20 lots. Pour les décisions d'intérêt général, par exemple en ce qui concerne le parking souterrain commun, l'indivision principale reste compétente.

Commissaire aux comptes

Un commissaire aux comptes doit être désigné chaque année tant dans les grands que dans les petits immeubles à appartements. Il ou elle peut être un copropriétaire, mais ce n'est nullement une exigence. Le commissaire exécute les tâches qui ont été déterminées dans le règlement de copropriété. Dans la pratique, il ou elle contrôlera surtout les comptes et la comptabilité du syndic.

Responsabilités du syndic

Le syndic reçoit un mandat renouvelable de trois ans. Ce mandat doit figurer dans un contrat écrit. En cas de non-renouvellement, le syndic n'a pas droit à une indemnité et il ou elle doit remettre le dossier de gestion complet dans les 30 jours à son successeur ou au président de l'assemblée générale.

Le syndic doit solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour tous les contrats avec des membres de la famille ou avec des sociétés dans lesquelles il ou elle détient des actions. Et ce dans le but d'éviter tout conflit d'intérêts. L'assemblée générale peut également imposer que plusieurs offres soient demandées pour des travaux dont le coût serait supérieur à un montant donné.

En outre, le syndic doit tenir une double comptabilité si le bâtiment compte 20 appartements ou plus ; pour les immeubles plus petits, une comptabilité simplifiée suffit. Il ou elle doit également préparer un budget prévisionnel pour le futur et avoir des comptes bancaires distincts pour le fonds de roulement et le fonds de réserve, au nom de l'association des copropriétaires. En outre, il ou elle doit également permettre l'accès à tous les documents non privés relatifs à la copropriété, notamment sur un site Web.

Un dernier point pour terminer : le syndic doit s'inscrire à la Banque-Carrefour des Entreprises et est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile. Naturellement, il ou elle peut toujours s'adresser à notre bureau à cet effet.