De nouvelles dispositions d'exécution pour les sociétés immobilières réglementées

Un nouvel AR du 23 avril 2018 modifie plusieurs dispositions de l'AR du 13 juillet 2014 'relatif aux sociétés immobilières réglementées' afin de mettre celui-ci en conformité avec les modifications apportées à la loi du 12 mai 2014 'relative aux sociétés immobilières réglementées' par la loi du 22 octobre 2017. Les modifications proposées par le nouvel AR du 23 avril 2018 portent, notamment, sur le contrôle interne, la fonction de compliance, les instruments de placement, la demande d'agrément, la publication des statuts de la société immobilière réglementée institutionnelle, l'actionnariat et les sociétés immobilières réglementées à but social. Entrée en vigueur ? Le 17 mai 2018.

Sociétés immobilières réglementées ou SIR

Le régime existant des sociétés immobilières réglementées (publiques (SIRP) et institutionnelles (SIRI)) est réglementé par une loi du 12 mai 2014 (loi SIR).

Cette loi SIR a été modifiée par une loi du 22 octobre 2017 notamment aux fins de créer une nouvelle catégorie de SIR, à savoir la société immobilière réglementée à but social (SIR sociale), active dans le domaine des infrastructures immobilières nécessaires au secteur social et de l'accueil aux personnes. Cette loi de 2017 a aussi apporté toute une série de modifications au régime existant des SIRP et des SIRI.

L’AR du 13 juillet 2014 a, quant à lui, porté exécution de plusieurs articles de la loi de 2014. Cet AR est à présent modifié par le nouvel AR du 23 avril 2018 afin de le mettre en conformité avec les modifications apportées à la loi SIR par la loi du 22 octobre 2017.

Nous passons en revue les modifications principales apportées à l'AR de 2014.

Contrôle interne

La société immobilière réglementée publique (ou SIRP) doit organiser, sous la surveillance des dirigeants effectifs, un système de contrôle interne adéquat quant à la fiabilité du processus de reporting financier, de manière à ce que, notamment, les comptes annuels et les comptes semestriels, ainsi que le rapport annuel et le rapport semestriel, soient conformes à la réglementation comptable en vigueur.

Le nouvel AR du 23 avril 2018 ajoute à présent que ce contrôle interne s'exerce également vis-à-vis de la société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI), dans laquelle la SIRP détient une participation conformément à la loi et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution, à moins que celle-ci ne tombe sous le contrôle interne d'une autre SIRP qui détient également une participation dans la SIRI concernée (ajout à l'al. 1er de l’art. 5 de l'AR de 2014, par l’art. 2 de l'AR du 23 avril 2018).

Fonction de compliance

La SIRP prend les mesures nécessaires pour pouvoir disposer en permanence d'une fonction de compliance indépendante adéquate.

Cette fonction de compliance indépendante porte désormais également sur la SIRI, dont la SIRP détient une participation conformément à la loi et aux arrêtés et règlements pris pour son exécution, à moins que celle-ci ne tombe sous la fonction de compliance indépendante d'une autre SIRP qui détient également une participation dans la SIRI concernée (ajout à l'al. 1er de l’art. 6 de l'AR de 2014, par l’art. 3 de l'AR du 23 avril 2018).

Instruments de placement

Peuvent seuls détenir des instruments de placement émis par la SIRI :

les investisseurs éligibles, ou

les personnes physiques, à condition que, en cas de souscription ou d’aliénation à titre onéreux, le montant de la souscription, le prix ou la valeur de toute autre contrepartie dans le chef de l’acquéreur soit supérieur ou égal à 100.000 euros. En cas de donation entre vifs, le montant de la souscription ou le prix originellement payé par le donateur en ce qui concerne les instruments financiers donnés doit être, par donataire, supérieur ou égal au montant précité. En cas de transmission à cause de mort, la condition précitée est toujours supposée remplie.

(nouvel art. 27/1 de l'AR de 2014, inséré par l’art. 7 de l'AR du 23 avril 2018)

Demande d'agrément

Dorénavant, les informations suivantes doivent être jointes à la demande d'agrément :

l’identification de la SIRP qui détient, directement ou indirectement, plus de 25% du capital social de la SIRI, et

l’identification des actionnaires de la SIRI, et les conventions d’actionnaires conclues, le cas échéant, entre ces actionnaires.

(modification du 1° de l’art. 28 de l'AR de 2014, inséré par l’art. 8 de l'AR du 23 avril 2018)

Publication des statuts de la SIRI

Les statuts de la SIRI sont publiés sur le site Internet de la SIRP qui détient, directement ou indirectement, plus de 25% de son capital social (remplacement de l’art. 29 de l'AR de 2014, par l’art. 9 de l'AR du 23 avril 2018)

Actionnariat

L’AR du 26 septembre 2006 'relatif au registre des investisseurs éligibles et portant adaptation de la notion d'investisseurs éligibles' est d'application en ce qui concerne les actionnaires des SIRI, sauf en ce qui concerne les actionnaires des SIRI qui sont des personnes physiques visées au nouvel article 27/1 de l’AR de 2014 (modification du § 1er de l’art. 30 de l'AR de 2014, par l’art. 10 de l'AR du 23 avril 2018).

SIR sociale

Le nouvel AR du 23 avril 2018 procède aussi aux modifications nécessaires à la suite de l'introduction du statut de SIR sociale (société immobilière réglementée à but social), conformément aux orientations fixées par la loi du 22 octobre 2017 (nouveaux art. 31/1 à 31/7 de l'AR de 2014, insérés par l’art. 13 de l'AR du 23 avril 2018).

En particulier, les dispositions nécessaires sont prises en ce qui concerne le référentiel comptable qui doit être appliqué par les SIR sociales. A cet égard, il est proposé d'offrir aux SIR sociales un choix entre l'application des normes comptables belges et des normes IFRS.
Le choix effectué ne peut être modifié qu'une fois au cours de l'existence de la SIR sociale.

Ajoutons encore que la SIR sociale recueille exclusivement ses moyens financiers par la voie d'une offre adressée à des personnes appartenant aux catégories suivantes :

les investisseurs de détail, pour autant que le montant maximal pouvant être souscrit dans le cadre de l’offre soit limité de manière à ce qu’à l’issue de cette offre, aucun coopérateur ayant souscrit à l’offre ne possède de parts pour une valeur nominale comprise entre 20.001 euros et 99.999 euros ;

les investisseurs éligibles.

Autres modifications

Le nouvel AR du 23 avril 2018 apporte aussi les modifications nécessaires en ce qui concerne la terminologie utilisée dans l'AR de 2014 et ses annexes.

Ainsi, le mot 'filiale' est remplacé dans bon nombre de dispositions de l'AR de 2014 par la notion de 'société du périmètre'. Et le terme 'ensemble immobilier' est remplacé par les mots 'ensemble d'actifs', afin de refléter, sur le plan de la terminologie utilisée, la modification des catégories d'actifs dans lesquelles les SIR peuvent exercer leur activité.

Le nouvel AR du 23 avril 2018 contient également un grand nombre de modifications techniques, visant à refléter dans l'AR de 2014 les modifications apportées à la loi du 12 mai 2014.

En vigueur

L'AR du 23 avril 2018 est entré en vigueur le 17 mai 2018, soit le jour de sa publication au Moniteur belge.

Source: Arrêté royal du 23 avril 2018 portant modification de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, MB 17 mai 2018.

Voir également :
- Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, MB 16 juillet 2014.
- Loi du 22 octobre 2017 modifiant la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, MB 9 novembre 2017.
- Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, MB 30 juin 2017 (loi SIR).