Eine Ferienwohnung im Ausland

Wer träumt nicht ab und zu von einem netten Häuschen in der Provence oder einem Landgut in der Toskana? Das sind schöne Träume, die manchmal auch wahr werden. Sorgen Sie dann allerdings dafür, dass sie nicht in einem Albtraum enden. Bevor Sie sich entscheiden, eine Ferienwohnung im Ausland zu erwerben, müssen Sie also über alle steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen gut informiert sein.

Wir geben hiermit einen allgemeinen Überblick über die Einzelheiten, die Sie berücksichtigen müssen. Wenn Ihre Pläne konkreter werden, kann Ihnen ein Sachverständiger mit besonderen Informationen über die verschiedenen Länder weiterhelfen.

Werde ich in Belgien oder im Ausland besteuert?

In Belgien werden Sie als unbeschränkt Steuerpflichtiger, d. h. als belgischer Einwohner, auf Ihr weltweites Einkommen besteuert. Wer in Belgien wohnt, muss also Steuern für seine Einkünfte zahlen, egal, wo auf der Welt diese erzielt worden sind. Wenn jemand im Ausland eine Immobilie besitzt, wird davon ausgegangen, dass er daraus ein Immobilieneinkommen bezieht. Das führt dazu, dass Sie prinzipiell für Ihre ausländische Ferienwohnung Steuern zahlen müssen. Beachten Sie jedoch: es handelt sich dabei um den Fall, dass Sie eine Ferienwohnung im Ausland haben, aber weiterhin in Belgien wohnen, und somit nicht um den Fall, dass Sie Ihre Wohnung in Belgien verkaufen, um sich im Ausland niederzulassen.

Wenn Sie die Wohnung nicht vermieten, wird das Einkommen, das Sie aus Ihrer ausländischen Ferienwohnung beziehen (hier eigentlich: von dem ausgegangen wird, dass sie es beziehen), anhand des 'Mietwertes' Ihrer Immobilie ermittelt. Wenn Sie die Wohnung allerdings vermieten, bilden der tatsächliche Mietpreis und die Sachbezüge, die Sie aufgrund Ihrer Immobilie beziehen, Ihre Immobilieneinkünfte.

Allerdings wird auch das Land, in dem die Wohnung liegt, die Einkünfte aus der Immobilie besteuern wollen, weil die Quelle der Einkünfte auf seinem Territorium liegt. Andererseits wird auch Belgien eine Immobilie, die auf seinem Territorium liegt, besteuern, wenn der Eigentümer im Ausland wohnt.

Riskieren Sie deshalb, zweimal besteuert zu werden: einmal in Belgien und einmal im Ausland? In den meisten Fällen glücklicherweise nicht. Belgien hat nämlich mit einer ganzen Reihe von Ländern Verträge 'zur Vermeidung der Doppelbesteuerung' abgeschlossen. Solch ein Vertrag enthält Regeln, die bestimmen, welches Land Steuern erheben darf, wenn beide Länder der Ansicht sind, eine (gesetzliche) Grundlage zur Besteuerung zu haben. Der Vertrag gibt an, welches Land 'erhebungsbefugt' ist. In den meisten dieser von Belgien abgeschlossenen 'Doppelbesteuerungsverträge' wird die Erhebungsbefugnis für Immobilieneinkünfte dem Land zugeteilt, in dem die Immobilie liegt. Das heißt, dass das Land, in dem das Ferienhäuschen liegt, Steuern erheben darf, und dass Belgien die Einkünfte von der Steuer befreien muss, allerdings unter Progressionsvorbehalt. Letzteres heißt, dass bei der Ermittlung des anwendbaren Steuersatzes die nicht besteuerten Einkünfte berücksichtigt werden.

Beim Erwerb der Immobilie

In den meisten Ländern werden beim Erwerb einer Immobilie Eintragungsgebühren fällig. In manchen Fällen wird (auch) Mehrwertsteuer erhoben. Diese Beträge unterscheiden sich natürlich erheblich von Land zu Land, sodass Sie sich die jeweiligen Vorschriften ansehen müssen.

Berücksichtigen Sie außerdem, dass neben staatlichen oder föderalen Steuern auf Immobilien häufig auch noch regionale und lokale (kommunale) Steuern anfallen können.

Und dann noch dies ...

Ein ausländischer 'Notar' hat nicht unbedingt denselben Aufgabenbereich wie ein belgischer Notar. Erkundigen Sie sich deshalb über das Aufgabenpaket der von Ihnen beauftragten Berater.

Sie können belgische Planungstechniken nicht ohne Weiteres im Ausland anwenden. Passen Sie sich also an die Regeln des Landes an, in dem Sie eine Immobilie erwerben wollen.

Verlieren Sie auch die anderen lokalen Gesetze nicht aus dem Auge, u. a. welche Baugenehmigungen Sie benötigen, welche Formalitäten Sie erfüllen müssen ...