Nieuwe wet op de mede-eigendom: duidelijkheid troef

België telt ongeveer 1,2 miljoen appartementen. De wet op de mede-eigendom die daarop sinds 1994 van toepassing was, vertoonde zoveel tekortkomingen dat ze grondig gewijzigd werd. Een van de opmerkelijkste nieuwigheden zijn de hertekende verantwoordelijkheden van de syndicus, die bovendien verplicht een aansprakelijkheidsverzekering moet nemen.

Ongeveer één derde van de Belgische bevolking woont in een flatgebouw. Al deze eigenaars en huurders delen een aantal gemeenschappelijke ruimtes. Het beheer daarvan leidde net als de kostenverdeling vaak tot onvrede, wantrouwen en discussies. De nieuwe wet moet daaraan verhelpen. We zetten enkele belangrijke veranderingen op een rijtje.

Algemene vergadering

Minstens één keer per jaar moet een algemene vergadering gehouden worden, telkens in dezelfde periode van 15 dagen (bijvoorbeeld altijd tussen 1 en 15 oktober). Nieuw is dat ze voorgezeten moet worden door een mede-eigenaar en dat het systeem van blanco volmachten afgeschaft wordt. Verder springt vooral in het oog dat de blanco en de ongeldige stemmen en de onthoudingen beschouwd worden als niet uitgebracht bij de berekening van de vereiste meerderheid.

Raad van mede-eigendom

De beheerraad heet voortaan 'raad van mede-eigendom'. Hij bestaat uit mede-eigenaars die toezien op de activiteiten van de syndicus en daarover zesmaandelijks verslag uitbrengen. Deze raad is verplicht als het gebouw 20 flats of meer telt. Zijn het er minder, dan kunnen de mede-eigenaars vrij beslissen of ze deze installeren.

Deelverenigingen

Het is voortaan mogelijk deelverenigingen op te richten per gebouw bij een groep van gebouwen, of per onderdeel van een gebouw als er een fysiek duidelijk onderscheid bestaat tussen de onderdelen (bijvoorbeeld winkels op het gelijkvloers en appartementen op de verdiepingen). Deze deelverenigingen waren vroeger al mogelijk. Nu krijgen ze een geldig bestaansrecht en zelfs vorderingsrechten als ze ook rechtspersoonlijkheid hebben. Hiervoor moet de hoofdvereniging uit 20 of meer kavels bestaan. Voor beslissingen van algemeen belang, bijvoorbeeld in verband met de gezamenlijke ondergrondse parking, blijft de hoofdvereniging bevoegd.

Commissaris van de rekeningen

Zowel in grote als in kleine flatgebouwen moet jaarlijks een commissaris van de rekeningen aangesteld worden. Hij of zij kan een mede-eigenaar zijn, maar dat is geen vereiste. De commissaris voert de taken uit die in het reglement van mede-eigendom vastgelegd zijn. In de praktijk zal hij of zij vooral toezicht houden op de rekeningen en de boekhouding van de syndicus.

Verantwoordelijkheden van de syndicus

De syndicus krijgt een hernieuwbaar mandaat van drie jaar. Dat moet worden vastgelegd in een geschreven overeenkomst. Bij niet-hernieuwing heeft de syndicus geen recht op schadevergoeding en dient hij of zij het volledige beheerdossier binnen 30 dagen over te dragen aan de opvolger of aan de voorzitter van de algemene vergadering.

De syndicus moet vooraf toestemming vragen aan de algemene vergadering voor alle contracten met familieleden of met firma's waarin hij of zij aandelen heeft. Dit om belangenvermenging te vermijden. De algemene vergadering kan eveneens opleggen dat voor werken vanaf een bepaald bedrag meerdere offertes gevraagd worden.

Verder dient de syndicus een dubbele boekhouding te voeren als het gebouw 20 appartementen of meer telt, voor kleinere buildings volstaat een enkelvoudige. Ook moet hij of zij een begrotingsraming voor de toekomst maken en afzonderlijke bankrekeningen voor werkkapitaal en reservekapitaal hebben, op naam van de vereniging van de mede-eigenaars. Daarnaast dient hij of zij hen inzage te geven in alle niet-private documenten over de mede-eigendom, o.a. op een website.

Tot slot nog dit: de syndicus moet zich inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen en is verplicht een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Uiteraard kan hij of zij daarvoor terecht in ons kantoor. .