Eigen huurregels voor pop up’s in Vlaanderen

Pop up-winkels vallen niet onder de klassieke handelshuurwetgeving. De Vlaamse decreetgever heeft voor deze kortlopende huurcontracten een apart regime gecreëerd, dat geldt vanaf 1 september. De verhuurder kan eisen dat de huurder een aansprakelijkheidsverzekering afsluit voor eventuele bouwwerken.

Huur van korte duur

Het 'decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht' is van toepassing op huurovereenkomsten die aan de volgende 5 voorwaarden voldoen:

De huurovereenkomst heeft betrekking op een huur van onroerende goederen of van gedeelten van onroerende goederen.

De goederen zijn bestemd voor het 'uitoefenen van een kleinhandel of het gebruik van een ambachtsman'.

Er moet een rechtstreeks contact zijn tussen de huurder en het publiek.

De overeenkomst moet uitdrukkelijk aangegaan worden.

En de overeenkomst wordt gesloten voor een termijn van ten hoogste één jaar.

Het decreet onttrekt dit type van kortlopende handelshuur definitief aan de Handelshuurwet. Waar de Handelshuurwet tot nu bepaalde dat zij niet van toepassing was 'op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar', luidt die bepaling voortaan dat de Handelshuurwet niet van toepassing is 'op de huur die schriftelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan, of korter is dan één jaar'.

Die aanpassing geldt echter alleen binnen het Vlaamse Gewest.

In Brussel en Wallonië blijven de federale regels gelden en kunnen ook huurcontracten van minder dan een jaar onder de Handelshuurwet vallen, omwille van hun aard of bestemming, of de gebruiken, aangezien die criteria primeren op het aspect 'looptijd van één jaar' (Advies RvS, p. 10).

Looptijd bij pop up

De kortlopende huurcontracten voor pop up's krijgen eigen rechtsregels. Zo eindigen deze overeenkomsten vanaf nu automatisch op hun einddatum, en dit zonder opzegging en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing.

Als alle partijen het eens zijn, kan de huurovereenkomst wel verlengd worden. Meerdere keren zelfs. Maar dat moet dan wel schriftelijk vastgelegd worden. De globale duurtijd van het oorspronkelijke contract en alle verlengingen samen mag niet boven de 12 maanden uitkomen.

Anders valt de overeenkomst onder de klassieke regels op de handelshuur en gaat men ervan uit dat het om een huurcontract voor 9 jaar gaat. Men neemt dan aan dat die zogenaamde 'handelshuurovereenkomst' is ingegaan vanaf de datum van inwerkingtreding van de eerste huurovereenkomst...

Einde contract

De huurder kan de overeenkomst vroegtijdig beëindigen als hij zijn opzegging geeft met een aangetekende brief of deurwaardersexploot, en hij een opzeggingstermijn van één maand respecteert.

De verhuurder kan de overeenkomst niet voortijdig stopzetten.

Huurder en verhuurder kunnen hun kortlopende huurovereenkomst ook vroegtijdig beëindigen als zij daar allebei mee instemmen. Ook hier moet dat schriftelijk vastgelegd worden. Na de beëindiging kunnen beide partijen nog altijd een nieuwe, langlopende huurovereenkomst sluiten, die dan onder de Handelshuurwet valt.

De huurder heeft géén recht op een vergoeding bij uitzetting, behalve als er contractueel iets anders zou bepaald zijn.

Huurkosten

De decreetgever gaat ervan uit dat de onroerende voorheffing in de huurprijs is inbegrepen. Tenzij het contract anders bepaalt. Hetzelfde geldt voor andere belastingen, zoals gemeentelijke heffingen, en voor het registratierecht dat verschuldigd is bij het registreren van het huurcontract.

Volgens de memorie van toelichting bij het decreet betekent dit onrechtstreeks dat de registratieplicht bij de verhuurder ligt, tenzij daarvan contractueel wordt afgeweken.

De kosten voor energie, water, elektriciteit, en andere nutsvoorzieningen zijn altijd voor rekening van de huurder. Het contract kan hier niet van afwijken.

Deze huurkosten kunnen met alle mogelijke middelen bewezen worden.

Verbouwingen

De huurder heeft het recht om aan het gehuurde goed alle verbouwingswerken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn onderneming. Onder 3 voorwaarden. De verbouwingskosten mogen niet hoger zijn dan de prijs voor één jaar huur. De veiligheid, gezondheid en de esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen. En de huurder moet de verhuurder op voorhand, schriftelijk, verwittigen.

De partijen kunnen hiervan afwijken in de huurovereenkomst.

De verhuurder heeft recht op toegang tot de verbouwingen en hij kan ook andere personen afvaardigen om de bouwwerken te gaan inspecteren. De verhuurder kan eisen dat de huurder een aansprakelijkheidsverzekering afsluit. Hij kan die eis ook nog formuleren als de werken al bezig zijn.

Als de huurder werken zou uitvoeren zonder de regels te respecteren of als hij niet kan bewijzen dat hij een BA-polis heeft gesloten nadat de verhuurder hem dat heeft gevraagd, mag de verhuurder de werken laten stopzetten met een beschikking van de vrederechter.

Als de huurder het pand verlaat mag de verhuurder eisen dat de verbouwingen die plaats vonden op kosten van de huurder, terug worden verwijderd. Hij mag de uitgevoerde verbouwingen ook behouden zonder een vergoeding te moeten betalen.

Naar de vrederechter

Betwistingen over een kortlopende huurovereenkomst worden altijd voorgelegd aan de vrederechter die bevoegd is voor het rechtsgebied waar het voornaamste onroerend goed gelegen is. Als het contract op meerdere onroerende goederen slaat, primeert de plaats waar het goed gelegen is met het hoogste kadastraal inkomen.

Ook als de huurder en verhuurder daarover andere afspraken zouden gemaakt hebben.

De eigenlijke vordering kan voorafgegaan worden door een poging om tot een minnelijke schikking te komen.

Er kan beroep aangetekend worden tegen het vonnis van de vrederechter, maar het vonnis is wel uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat het vonnis voorlopig wordt uitgevoerd, ook als er beroep is ingesteld. De veroordeelde persoon moet de boete bijvoorbeeld betalen; als hij achteraf in het gelijk wordt gesteld, zal hij het betaalde bedrag kunnen terugvragen.

Vanaf 1 september

Het nieuwe decreet treedt in werking 'op de eerste dag van de tweede maand, volgend op de dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad'. Dat is op 1 september 2016.

Het decreet geldt echter niet voor de lopende huurovereenkomsten. Die worden nog altijd geregeld door de algemene huurbepalingen van het Burgerlijk Wetboek (art. 1714 e.v. BW), door het regime van de bezetting ter bede - dat gegroeid is uit de rechtspraktijk -, en door de contractuele bepalingen. Op voorwaarde dat het om een overeenkomst voor minder dan één jaar gaat, want op langere overeenkomsten is de Handelshuurwet sowieso van toepassing.

Ondernemers die een detailhandelsconcept willen uitproberen, vinden zelden een geschikt pand. Ook al is er veel leegstand in de steden. Dit decreet bevat een eenvoudig juridisch kader, dat eigenaars en huurders rechtszekerheid biedt bij een kortetermijnverhuur, zonder dat de huurder meteen vast zit aan een contract voor 9 jaar, en zonder dat het pand leegstaat en de eigenaar voor vele jaren gebonden is.