Une réglementation propre en matière de location pour les magasins éphémères en Flandre

Les pop-up stores ou magasins éphémères ne sont pas soumis à la législation classique sur les baux commerciaux. Le législateur décrétal flamand a élaboré une réglementation distincte pour ces contrats de location de courte durée, qui entrera en vigueur le 1er septembre. Le bailleur peut exiger que le locataire contracte une assurance en responsabilité civile pour des travaux de transformation.

Location de courte durée

Le " décret concernant la location de courte durée pour le commerce et l'artisanat " s'applique aux contrats de location qui répondent aux 5 conditions cumulatives suivantes :

Le contrat de location porte sur une location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers.

Les biens sont destinés à la " poursuite d'un commerce de détail ou d'une entreprise artisanale ".

Il doit y avoir un contact direct entre le locataire et le public.

Le contrat doit être conclu expressément.

Et le contrat est conclu pour une durée d'un an maximum.

Le décret soustrait définitivement ce type de contrat de location de courte durée à la Loi sur les baux commerciaux. Alors que jusqu'à présent, la Loi sur les baux commerciaux disposait qu'elle ne s'appliquait pas " aux baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an ", elle dispose à présent qu'elle ne s'applique pas " aux baux qui sont conclus par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an ".

Cette adaptation ne s'applique toutefois qu'en Région flamande.

À Bruxelles et en Wallonie, la réglementation fédérale reste d'application et les contrats de location d'une durée inférieure à un an peuvent également être soumis à la Loi sur les baux commerciaux, en raison de leur nature ou de leur destination ou des usages, étant donné que ces critères priment sur l'aspect " durée d'un an " (Avis C. d'Etat, p. 10).

Durée dans le cas d'un magasin éphémère

Les contrats de location de courte durée pour les magasins éphémères font l'objet d'une réglementation propre. Ainsi, ces contrats prennent fin automatiquement à leur date d'expiration, sans qu'un préavis ne soit exigé et sans que le locataire n'ait le droit de demander le renouvellement du bail.

Si toutes les parties sont d'accord, le contrat de location peut néanmoins être prolongé, plusieurs fois même. Mais cela doit se faire par écrit. La durée globale du contrat initial et de toutes les prolongations cumulées ne peut excéder 12 mois.

Dans le cas contraire, le contrat est soumis aux règles classiques en matière de location commerciale et on part du principe qu'il s'agit d'un contrat de location pour 9 ans. On considère dès lors que ce " bail commercial " a pris cours à partir de la date d'entrée en vigueur du premier contrat de location...

Fin du contrat

Le locataire peut résilier le contrat anticipativement, à condition de notifier la résiliation par lettre recommandée ou par exploit d'huissier et de respecter un préavis d'un mois.

Le bailleur ne peut résilier le contrat anticipativement.

Le locataire et le bailleur peuvent également résilier le contrat de location de courte durée anticipativement, s'ils y consentent tous les deux. De nouveau, cela doit se faire par écrit. Après résiliation, les deux parties restent libres de conclure un nouveau contrat de location de longue durée, qui sera alors soumis à la Loi sur les baux commerciaux.

Le locataire n'a droit à aucune indemnité en cas d'éviction, sauf disposition contractuelle contraire.

Charges locatives

Le législateur décrétal part du principe que le précompte immobilier est compris dans le loyer. Sauf disposition contractuelle contraire. Il en va de même des autres taxes et impôts, telles les redevances communales, et du droit d'enregistrement dû lors de l'enregistrement du contrat de location.

Selon l'exposé des motifs du décret, cela signifie indirectement que l'obligation d'enregistrement incombe au propriétaire, sauf dérogation contractuelle.

Les frais de consommation d'énergie, d'eau, d'électricité et d'autres équipements d'utilité publique sont toujours à la charge du locataire. Le contrat ne peut y déroger.

Ces charges locatives peuvent être prouvées par tous les moyens possibles.

Transformations

Le locataire a le droit d'exécuter tous les travaux de transformation utiles à son entreprise moyennant le respect de 3 conditions. Le coût des travaux ne peut excéder le montant du loyer annuel. La sécurité, le bon état et la valeur esthétique du bien ne peuvent être compromis. Le locataire doit préalablement informer le bailleur des travaux par écrit.

Les parties peuvent y déroger dans le contrat de location.

Le bailleur a le droit d'accéder aux transformations et peut également charger d'autres personnes d'aller inspecter les travaux. Le bailleur peut exiger que le locataire contracte une assurance en responsabilité civile. Il peut encore l'exiger lorsque les travaux sont déjà en cours.

Si le locataire exécute des travaux sans respecter les règles ou s'il ne peut prouver qu'il a contracté une police RC après que le bailleur le lui a demandé, le bailleur peut faire arrêter les travaux avec une ordonnance du juge de paix.

Si le locataire quitte l'immeuble, le bailleur peut exiger la suppression des transformations exécutées aux frais du locataire. Mais il peut tout aussi bien conserver les transformations exécutées sans devoir payer d'indemnité.

Devant le juge de paix

Les contestations relatives à un contrat de location de courte durée sont toujours portées devant le juge de paix compétent pour l'arrondissement judiciaire dans lequel le principal bien immobilier est situé. Si le contrat porte sur plusieurs biens immobiliers, le lieu où est situé le bien au revenu cadastral le plus élevé prime.

Même si le locataire et le bailleur ont pris d'autres accords en la matière.

L'action proprement dite peut être précédée d'une tentative de transaction.

Un recours peut être formé contre le jugement du juge de paix, mais le jugement est exécutoire par provision. Autrement dit, le jugement est exécuté provisoirement, même si un recours a été formé. La personne condamnée doit, par exemple, payer l'amende ; si, par la suite, elle obtient gain de cause, elle pourra obtenir le remboursement du montant payé.

À partir du 1er septembre

Le nouveau décret entre en vigueur " le premier jour du deuxième mois qui suit le jour de sa publication au Moniteur belge ", soit le 1er septembre 2016.

Le décret ne s'applique cependant pas aux contrats de location en cours. Ces contrats sont toujours régis par les dispositions générales en matière de location du Code civil (articles 1714 et suivants C. civ.), par le régime de l'occupation précaire - né de la pratique judiciaire -, et par les dispositions contractuelles. À condition qu'il s'agisse d'un contrat d'une durée inférieure à un an, car les contrats d'une durée supérieure sont de toute façon régis par la Loi sur les baux commerciaux.

Les entrepreneurs désireux d'expérimenter un concept de vente au détail trouvent rarement un immeuble adapté, même si les villes comptent de nombreux immeubles inoccupés. Ce décret propose un cadre juridique simple qui offre une certaine sécurité juridique aux propriétaires et locataires désireux de conclure un contrat de location de courte durée et qui évite au locataire de se retrouver coincé par un contrat de 9 ans, à l'immeuble de rester inoccupé et au propriétaire de s'engager pour de nombreuses années.