Untervermietung: eine gute Idee?

Eine Immobilie, deren Eigentümer Sie sind, können Sie über eine Mittelsperson an Ihre eigene Gesellschaft vermieten. Auf diese Weise können Sie aus Ihrer Gesellschaft Geld herausnehmen. Aber ist das wirklich eine gute Idee? Das hat Vor- und Nachteile. Wir zählen diese für Sie auf.

Was bedeutet untervermieten?

A vermietet eine Immobilie an B, der sie seinerseits an C weitervermietet. Die letztere Vermietung (zwischen B und C) wird „Untervermietung“ genannt. Es besteht keine vertragliche Beziehung zwischen A und C. Sie sind (theoretisch) einander fremd. Zwischen A und B besteht ein normaler Mietvertrag, ebenso wie zwischen B und C.

Einnahmen aus Untervermietungen werden in der Regel als sonstiges Einkommen zu einem Satz von 15 % versteuert. Außerdem wird dabei nicht der empfangene Untervermietungspreis versteuert, sondern die Differenz zwischen der erhaltenen Miete und den Kosten, die entstanden sind, um diese Einnahmen zu bekommen (u. a. der selbst bezahlte Mietpreis).

Beispiel
Ein Betriebsleiter ist Eigentümer einer Immobilie und will diese an seine Gesellschaft vermieten. Er entscheidet sich, die Immobilie zuerst für einen Preis von 1.000 Euro pro Monat an seinen Bruder zu vermieten. Sein Bruder vermietet das Gebäude seinerseits an die Gesellschaft des Betriebsleiters für 1.100 Euro pro Monat weiter. Das sonstige Einkommen des Bruders beträgt lediglich 100 Euro pro Monat (die Miete, die er erhält abzüglich der Miete, die er selbst zahlt).

Warum untervermieten?

Warum sollten Sie es kompliziert machen, indem Sie eine Mittelsperson einschalten, statt direkt an Ihre eigene Gesellschaft zu vermieten? Es gibt zwei wichtige Gründe für eine Untervermietung über einen Dritten.

Vermietung an Privatperson ist günstiger

Eine natürliche Person, die eine Immobilie an eine Gesellschaft vermietet (welche die Immobilie geschäftlich nutzen wird), wird auf der Grundlage eines tatsächlich erhaltenen Mietpreises besteuert. Bei einer Vermietung an einen Privatmann (zu privaten Zwecken) wird nur das Katastereinkommen (KE) + 40 % ohne Berücksichtigung der Höhe der Miete versteuert.

Beispiel
Greifen wir auf das obige Beispiel zurück. Angenommen, dass das Gebäude des Betriebsleiters ein Katastereinkommen in Höhe von 1.500 Euro hat. Wenn der Betriebsleiter die Immobilie seinem Bruder vermietet, erwirbt er steuerlich gesehen Immobilieneinkünfte in Höhe von 2.100 Euro (1.500 Euro + 40 %). Wenn er für einen Mietpreis von 1.000 Euro direkt an seine eigene Gesellschaft vermietet, nimmt er jährlich 12.000 Euro ein (die tatsächlich erhaltene Miete). Er hat in der Realität dieselben Einnahmen (in beiden Fällen wird er in Wirklichkeit 12.000 Euro erhalten), aber er wird viel mehr darauf versteuert, wenn er an seine Gesellschaft vermietet.

Manchmal ist Miete eine Entlohnung

Ein Betriebsleiter kann von seiner „eigenen“ Gesellschaft nur eine begrenzte Miete verlangen. Das Gesetz schreibt nämlich vor, dass eine (höhere) Miete nicht als Immobilieneinnahmen, sondern als Berufseinkünfte versteuert wird. Berufseinkünfte werden nicht nur höher versteuert, sondern haben noch andere Nachteile (sozialbeitragspflichtig, mögliche Erhöhung wegen nicht ausreichender Vorauszahlungen, geringerer pauschaler Kostenabzug ...).
Das Gesetz schreibt eine Formel zur Berechnung vor, wie hoch eine „normale Miete“ ist, die ein Unternehmer von seiner Gesellschaft verlangen darf: 5/3 des revalorisierten Katastereinkommens. Die „Revalorisierung“ berücksichtigt Preisänderungen und wird jährlich vom König festgelegt (für das Veranlagungsjahr 2012 beträgt sie 3,97). Mit dieser Formel berechnet man einen Grenzbetrag. Alles, was der Unternehmer über diesen Grenzbetrag hinaus erhält, wird als Entlohnung gesehen.

Beispiel
Wir greifen wieder zu unserem Beispiel. Dies ergibt das folgende Resultat: 1.500 (KE) x 3,97 x 5/3 = 9.925 Euro. Dieser Betrag ist dann ein „normaler“ Mietpreis, die der Betriebsleiter von seiner Gesellschaft verlangen darf. Wenn er 1.000 Euro Miete verlangt (12.000 pro Jahr), wird dieser Betrag überschritten. Alles über 9.925 Euro wird als eine zusätzliche Entlohnung betrachtet, die der Unternehmer von seiner Gesellschaft erhalten hat (in diesem Fall 2.075 Euro) und wird höher versteuert.

Warum nicht untervermieten?

Es ist inzwischen deutlich, dass eine Untervermietungskonstruktion eine sehr große steuerliche Einsparung einbringen kann. Das Finanzamt steht dem jedoch argwöhnisch gegenüber. Meistens hat der Vermittler (wie in unserem Beispiel häufig ein Familienmitglied des Betriebsleiters) eigentlich nichts mit der ganzen Miete/Untervermietung zu tun. Im Grunde genommen will der Unternehmensleiter direkt an seine Gesellschaft vermieten, und er benutzt die Mittelsperson nur, um Steuern zu sparen. Wenn Sie dafür keinen guten Grund haben, kann das Finanzamt solche Konstruktionen anhand der bekannten Bestimmung zur Missbrauchbekämpfung sanktionieren.
Wenn das Finanzamt dies erfolgreich tun kann, wird die Mittelsperson einfach weggedacht. Das bedeutet: ein höheres Immobilieneinkommen und das Risiko, das ein Teil der Miete als Lohn versteuert wird.

Seien Sie also gewarnt. Wenn Sie trotzdem eine Miet/Untervermietungs-Konstruktion aufbauen wollen, behalten Sie dann auf jeden Fall die folgenden Elemente im Auge (diese Tipps beruhen auf dem Standpunkt, den die Rechtsprechung angenommen hat - wer übertreibt, bekommt Unrecht, und dann gewinnt das Finanzamt).

Sorgen Sie für einen schriftlichen Vertrag und lassen Sie ihn registrieren. Dadurch existiert ein festes Vertragsdatum. Sie können dann später leichter beweisen, dass Sie die Situation nicht vorgetäuscht haben.

Halten Sie sich an die vertraglichen Verhältnisse und zahlen Sie auf eine korrekte Weise. Es ist von großer Bedeutung, dass die Zahlung korrekt erfolgt. Der Mieter muss an den Vermieter zahlen. Der Untermieter muss an den Untervermieter bezahlen. Sie müssen diesen Zwischenschritt beachten: Es ist sehr verdächtig, wenn der Untermieter (die Gesellschaft) direkt an den ursprünglichen Mieter bezahlt (den Unternehmensleiter). Privatrechtlich besteht schließlich keine vertragliche Beziehung zwischen dem Vermieter und dem Untermieter.

Verlangen Sie einen normalen Preis: wenn die Mittelsperson einen Preis verlangt, der nur wenige Euro über dem ursprünglichen Mietpreis liegt (z. B. Unternehmer zahlt an Bruder 1.000 Euro; Bruder an Gesellschaft 1.050 Euro), ist es deutlich, dass diese Mittelsperson nur ein paar Cent Taschengeld behält (das ist kein normaler Untervermieter, der mit seiner Untervermietung Gewinn machen will).

afdrukken