Nouvelle loi sur la copropriété : le syndic a jusqu'au 1er septembre 2013 pour adapter les statuts
La nouvelle loi sur la copropriété ou loi sur les appartements est entrée en vigueur le 1er septembre 2010. Cette loi modernise et rend plus transparentes les règles pour les propriétaires, les locataires et les syndics, professionnels ou non. Le syndic a désormais plus de temps pour soumettre la version adaptée des statuts à l'assemblée générale.
La nouvelle loi sur la copropriété ou loi sur les appartements (loi du 2 juin 2010, M.B., 28 juin 2010) s'applique à tous les copropriétaires de Belgique, indépendamment du type d'immeuble ou d'occupation. On estime à 1.200.000 le nombre de propriétés relevant du champ d'application de cette loi. Nous récapitulerons ici les nouveautés en la matière.
Assemblée générale
De nombreuses dispositions du droit des sociétés s'appliquent à l'assemblée générale (AG).
Chaque année, les copropriétaires doivent tenir au moins une AG au cours d'une période fixe (p.ex. toujours entre le 1er et le 15 mai) et chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Cette assemblée est désormais présidée par un copropriétaire (et non plus par le syndic). La règle selon laquelle un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5 des parts dans les parties communes peuvent convoquer une AG est maintenue. Cette requête doit toutefois dorénavant être adressée au syndic par recommandé. Si celui-ci ne donne pas suite à cette requête dans les 30 jours, les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l'AG.
Tous les copropriétaires ont désormais aussi la possibilité d'inscrire des points à l'ordre du jour.
L'assemblée générale ne délibère en principe valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés au début de l'assemblée. Ils doivent en outre posséder au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Une nouveauté est que dorénavant, l'assemblée générale peut aussi délibérer valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale, quel que soit leur nombre, représentent plus de ¾ des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun de ces deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée se réunira et délibérera alors valablement quels que soient le nombre de membres présents et leurs quotes-parts dans la copropriété.
Les décisions sont en principe prises à la majorité absolue. Cette majorité est calculée au moment du vote. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises. Dans certains cas, une majorité qualifiée est requise.
Le régime des mandats a été adapté. En principe, aucun mandataire ne peut accepter plus de trois mandats (ou 10 % maximum des droits de vote).
Syndic
Le mandat du syndic prend fin après trois ans (contre cinq précédemment) et fait l'objet d'un contrat écrit. Son mandat peut cependant être renouvelé sur décision de l'assemblée générale (plus de reconduction tacite donc).
Nouveaux organes
Pour les associations d'une certaine importance comprenant au moins vingt lots, il est possible de créer des "associations partielles" (p.ex. pour un groupe d'immeubles avec entrées séparées, une association partielle peut être créée pour chaque immeuble). Un acte de base et un règlement de copropriété sont alors établis pour chaque association partielle. Ces associations peuvent organiser des réunions distinctes.
Toute copropriété d'au moins 20 lots (garages et parking non compris) est tenue d'instituer un " conseil de copropriété ". Ce conseil remplace le conseil de gestion et contrôle le syndic. Le conseil peut également se voir confier d'autres missions par l'AG.
Chaque copropriété doit désigner chaque année un "commissaire aux comptes", copropriétaire ou non. Il contrôlera les comptes et la comptabilité du syndic.
Conséquences importantes au niveau des assurances
Le syndic, même si son mandat est gratuit, doit souscrire une assurance en responsabilité couvrant l'exercice de sa mission. Chaque syndic doit donc assurer sa responsabilité contractuelle et extracontractuelle. Un syndic interne (copropriétaire) doit souscrire cette assurance aux frais de l'association des copropriétaires.
13 septembre 2013
Le syndic disposait d'un délai d'un an (jusqu'au 1er septembre 2011) pour faire approuver par l'assemblée générale une version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur. Ce délai a toutefois été adapté car beaucoup de syndics, et surtout ceux qui s'occupent de nombreux immeubles, ne peuvent adapter les nouveaux documents dans ce délai d'un an. Le syndic a donc désormais jusqu'au 1er septembre 2013 pour se mettre en ordre (loi 13 août 2011, M.B., 29 août 2011).